Margarita: el negocio inmobiliario se mueve al son del mercado secundario
- Ubaldo Arrieta
- hace 58 minutos
- 9 Min. de lectura
El directorio de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela ha informado sobre la caída de la actividad para este año, aun cuando se evidencian resultados positivos en Lechería, Anzoátegui, Maracaibo y la isla de Margarita. El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Nueva Esparta, Luis Alejandro Fermín, corrobora el dato.
-Desde 2024, directivos y afiliados de la Cámara Inmobiliaria hemos visto un repunte de las actividades en las áreas de compra y venta de propiedades y de operaciones de alquiler, tanto en la parte habitacional como comercial.
A su juicio, la base para el buen desempeño y el optimismo está en que “definitivamente Margarita tiene un atractivo que la diferencia del resto del país y eso se perfila por su condición de destino turístico acompañado por factores que representan una calidad de vida particular para quienes nos visitan”
Luis Alejandro Fermín asume el criterio general respecto a que el sector inmobiliario impacta positivamente entre los sectores que mueven la economía nacional y regional al referir que “en el caso de Nueva Esparta hay que resaltar lo que podemos definir como el costo de oportunidad y hay que aprovecharlo”
.
Es así como menciona lo que localmente el sector privado ha destacado como la reafirmación del Puerto Libre, tradicional régimen de ventajas arancelarias en mercancías importadas que atrae a visitantes en una actividad que promueven como “turismo de compras”.
Refiere asimismo la percepción de crecimiento de la actividad inmobiliaria sobre la base de operaciones de compra y venta reportadas por los afiliados a la Cámara que preside, en cuanto a la continuidad de una tendencia en años recientes “de inversiones de personas radicadas en el exterior que han trasladado su hábitat a la isla por su atractivo natural y de calidad de vida por ser destino turístico”.
Pero en materia de estadísticas oficiales, en consultas hechas por El Estímulo entre algunas firmas de corretaje inmobiliario, destaca la ausencia de información directa de las oficinas locales del Servicio de Registros y Notarías (Saren).
Sin financiamiento no hay paraíso
El balance de la actividad inmobiliaria en todo el país establece que la crisis en el mercado de nuevas edificaciones, tanto habitacionales como comerciales, es la consecuencia natural de la parálisis del sector de la construcción.
En el caso de Margarita ya en El Estímulo se ha reseñado esta realidad que persiste y así lo ratifica Luis Alejandro Fermín.
-Haciendo referencia a lo que es el mercado primario, obviamente dependemos del sector construcción, que tiene años paralizado. Por una parte, por el impacto inflacionario en el área comercial de los materiales, pero hay algo que hay que recalcar: la ausencia de financiamiento bancario.
La referencia general de los gremios empresariales y de los análisis es que sin financiamiento bancario no se logra reactivar totalmente la economía.
“No solamente para la construcción”, precisa Fermín: “También y de forma inmediata para el sector inmobiliario. Hay gente, además, que compraba a través del crédito con una hipoteca de primer grado y eso le facilitaba tener una vivienda. En este momento no existe eso. Los créditos con los bancos son muy pequeños y a una tasa que definitivamente no es atractiva”.
Recuerda que ya antes de la pandemia el sector construcción en Nueva Esparta entraba en declive y desde el 2020 en adelante se complicó por las limitaciones de movilidad. Lo que en el caso de Margarita fue más agudo para el transporte de materiales por la condición de insularidad.
El dirigente empresarial margariteño plantea, sin embargo, la visión local en el trabajo relacionado al mercado secundario y la mejora de los condominios para evitar la desvalorización de las propiedades.
-Hay que recalcar algo muy importante y es que debe haber confianza para poder hacer las inversiones. A mí no me cabe la menor duda de que hay gente que quiera hacer las inversiones. Por supuesto que las hay. Pero las reglas de juego, las condiciones, no están claras en este momento. La seguridad jurídica es una de las más importantes.
Igualmente menciona la situación de los servicios básicos: “Nadie va a hacer una inversión cuando hay fallas en este sentido, como luz y agua en la isla, cosas que realmente son importantes a la hora de construir”.
¿Y si terminamos lo que falta?
-Hace unos días conversé con una persona que es inversionista constructor que me estaba hablando justamente de recuperar todas aquellas construcciones que no fueron terminadas por diversas razones y eso es un mercado atractivo. Han quedado en Margarita varios proyectos inconclusos a partir de la parálisis del sector construcción. Están a medio terminar en una proporción bastante adelantada y en general son recuperables.
-Hay algunas en el sector comercial, ¿también en el área de vivienda?
-Muchas. Por eso digo que también hay que ver esa oportunidad, porque siempre hay la posibilidad de negociar con alguien que tenga el proyecto y capacidad para invertir.
-¿Cuáles son las condiciones para reactivar esos proyectos? Como ya usted señaló, no hay financiamiento, hacen falta reglas del juego claras y seguridad jurídica. ¿Cuál es el planteamiento institucional de parte la Cámara Inmobiliaria? ¿Hacia dónde se dirigiría para que se creen las condiciones para reactivar?
-Los sectores construcción e inmobiliario van de la mano. Eso significaría un factor importante dentro de una visión de desarrollo para tomar en cuenta en lo que respecta a la necesidad de generar confianza y seguridad jurídica. En el sector empresarial margariteño hemos hecho ese planteamiento como un clamor. Es iniciativa permanente de todas las cámaras afiliadas a Fedecámaras Nueva Esparta.
Y adicionalmente tenemos que enfocarnos en la optimización de los servicios. Eso es una garantía para cualquier inversionista y también para darle calidad de vida a las comunidades, que también interesa como sector inmobiliario productivo y en general como destino turístico. Hay esfuerzos que se han hecho desde el sector público, pero aún hay fallas.
Obviamente, por ser isla estamos dependiendo de tierra firme para el agua y la electricidad, sobre lo cual la empresa privada ha presentado estudios y proyectos dirigidos a la formación de empresas mixtas con el Estado. No es imposible de resolver porque la inversión de la empresa privada en esos sectores será determinante. Hay que hacer una apertura en este sentido, tanto empresa privada como gobierno. Hay que ir de la mano porque es la única forma de poder despegar tanto en la parte del sector inmobiliario como en cuanto al desarrollo de la economía insular.
-¿Es el mercado secundario el foco activo en el negocio inmobiliario?
-Dependemos mucho del sector secundario porque al no haber construcción hay oportunidades en las que se pueden promover inversiones en las áreas ya edificadas. Eso nos ha permitido superar el estancamiento. Estamos en constante movimiento y hay que destacar que algunas inversiones externas han tenido impacto positivo.
Ha habido un incremento en el porcentaje de operaciones a pesar de que no hay cifras a partir de los registros y del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (Saren). Me inclino a estimar que el porcentaje se ubica en 20% más de operaciones en relación a 2024, de acuerdo a los datos que manejamos con regularidad y diariamente de nuestros afiliados y en general del corretaje inmobiliario certificado.
–¿Manejan la cantidad de metros cuadrados o de unidades de vivienda en venta en el mercado secundario?
-Muy en términos generales por la ausencia de reportes oficiales desde las oficinas de registro y sobre la base del seguimiento cotidiano y aún parcial de operaciones que transmiten a la Cámara nuestros afiliados.
Oferta por sectores
El presidente de Camiene comenta que es en el mercado secundario donde el corretaje inmobiliario focaliza estrategias de seguimiento de oferta y demanda para detectar evolución de precios en áreas urbanas con características que influyen en el valor de los inmuebles.
-Si un apartamento está ubicado en un condominio bien mantenido, eso incrementa el precio porque la oferta es calidad de vida.
De esta manera hace precisiones en relación con las características de municipios en los que se registran determinados atractivos: “No es lo mismo un inmueble, por ejemplo, en el municipio Mariño de Porlamar, aun cuando esté cerca del mar, que uno en Playa Moreno, municipio Maneiro de Pampatar, cerca de Playa El Ángel y del crecimiento comercial de la avenida Aldonza Manrique, en la que son habituales espacios de reunión social y de esparcimiento gastronómico y entretenimiento”.
Afina aún más la comparación y detalla que hay zonas que pueden estar cerca de comunidades denominadas “socialmente vulnerables” donde el concepto de calidad de vida influye en el valor del inmueble “porque se toman en cuenta los alrededores y el entorno; es decir que cuando se adquiere una propiedad el propósito es que la inversión se revalorice en el tiempo”.
Y en la descripción de cómo se detecta el incremento de las negociaciones en áreas específicas de la isla, insiste en que “el municipio Maneiro es característicamente uno de los más atractivos en estos momentos por una amplia variedad de servicios, eficiente alumbrado público, seguridad, permanente movimiento en centros comerciales, restaurantes y espacios de recreación, cadenas de farmacias, de automercados y tiendas por departamentos”.
-¿Cómo se han comportado los precios del metro cuadrado en la isla durante este año? ¿Suben, bajan? ¿Cuál podría ser el promedio de precio del metro cuadrado?
-Frente a la paralización de la construcción es complicado establecerlo con precisión. Hay parámetros a partir de estimaciones elaboradas por el Colegio de Ingenieros local que apuntan al valor del metro de construcción, tomando en cuenta precios de materiales tradicionales desde bloque de cemento y las cabillas, de entre 800 y 1.000 dólares, pero a la hora de las ventas en el precio influirá el entorno del inmueble.
Por ejemplo, un apartamento de 80 m2 en la comercial avenida Aldonza Manrique tendría un precio de 80.000 dólares con 1.000 dólares el m2; mientras que en una urbanización cercana como “Jorge Coll” uno de 40 m2, podría valer la mitad. En Porlamar, en una zona menos exclusiva de la avenida “4 de mayo”, un apartamento de 60 m2 podría estar en el orden de los 16.000 dólares. Y hacia el Wyndam Concorde y en una zona de lujo cercana como El Morro, el m 2 de un apartamento bien equipado podría llegar a 1.500 dólares.
-¿Qué se mueve más: apartamentos y casas de lujo o unidades más bien de estratos medios?
-Básicamente a nivel de lo que se define como estratos medios, dado, por una parte, a las limitaciones de financiamiento que ya he anotado y, además, porque influyen precios de mercado más en la capacidad adquisitiva y de ahorro de sectores profesionales o pequeños y medianos comerciantes. Inmuebles de lujo son los que ya desde hace años fueron construidos, algunos de los cuales han sido comprados en tiempos recientes por inversionistas que escogieron a Margarita para temporadas vacacionales. Otros aún pertenecen a familias que han fijado residencia en el exterior.
El “toque” foráneo y los potenciales compradores
Fermín no deja de lado observaciones que se han formulado a la demora en el procedimiento legal para inversionistas extranjeros que desean adquirir propiedades, atraídos, reafirma “por las características ya descritas de la isla como destino turístico con mercadeo internacional y por su creciente calidad de vida”.
En ese sentido, el dirigente gremial inmobiliario explica que ya no aplica la visa de rentista para verificación de la disponibilidad real del capital declarado por el comprador internacional, porque debía tramitarse en el país donde hay consulado venezolano, lo cual limitaba al inversionista que residía en otra nación.
En consultas en sectores empresariales y más específicamente entre profesionales del corretaje inmobiliario, se conoció parte del proceso de la visa de inversionista que también debe ser solicitada desde el consulado de Venezuela en el país donde reside el comprador.
En Margarita, por ser territorio insular y fronterizo, se procesa en la Zodi (Zona de Defensa Integral) que establece el trámite de verificación de legitimación de capitales. También se gestiona y procesa la visa de negocio.
Al establecerse el origen del comprador y del capital, y antes de llegar al registro se pasa por el Saime y la Zodi donde se revisa un expediente de los recaudos exigidos, en presencia de la persona adquiriente del inmueble y su correspondiente asesor legal.
-Lo más importante es tener la visa ya aprobada y llegar a la isla. Es fundamental que el comprador extranjero esté correctamente asesorado y en la Cámara Inmobiliaria disponemos de profesionales capacitados en tal sentido.
Fermín destaca que han identificado un sector definido como “turismo senior”, potencialmente atraído hacia la adquisición inmobiliaria e integrado por personas que estarían motivados a residir en la isla para su retiro: “Ya no son en el segmento conocido como adultos mayores ni de tercera edad. Ahora son conocidos como de la "juventud plateada" o "economía plateada". Son personas con una determinada capacidad económica que buscan calidad de vida para su retiro. Y la perciben en paz y su felicidad, en Nueva Esparta”.
Luis Fermín también relaciona el repunte en el mercado secundario con una activación del área de alquileres.
-La información que recogemos a través de nuestras redes y directamente de los afiliados a la Cámara Inmobiliaria es que se han ido progresivamente solicitando alquileres fijos a partir de contratos por temporada, que es lo tradicional; y en este momento más cuando se acerca la época de Navidad y fin de año. Margarita sigue siendo el tradicional destino vacacional y de esparcimiento del venezolano, y es que ya la gente viene a vacacionar o en fines de semana, organiza bodas, el turismo religioso, de aventuras y deportivo, asiste a eventos, a congresos y de ahí puede surgir al alquiler fijo.
En ese sentido, explica que es frecuente el reporte de los afiliados a la Cámara Inmobiliaria en cuanto a que entre los visitantes surgen preguntas: “Cómo está el mercado y cómo está la calidad de vida y qué oportunidad proporciona Nueva Esparta para quedarse un tiempo…”. Y se quedan.
Con información de Ubaldo Arrieta elestimulo.com